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18 de Junho de 2018

Embargos de Terceiros - Imóvel Vendido pela Construtora e Penhorado pela União

Ivan Pegoraro, Advogado
Publicado por Ivan Pegoraro
há 5 dias

Exmo. Sr.

Dr. Juiz da 7ª Vara da Justiça Federal de Londrina/Pr.

Distribuição por dependência aos autos

Nº ______________desta vara

FLÁVIO

e

VERA

brasileiros, casados entre si, ele aposentado, ela professora, residentes nesta cidade à Rua José (bloco F), portadores do CPF sob nº e, e-mails, __________e ___________ pela ordem, por seu advogado adiante assinado, procuração em anexo, =DOC.01= vem respeitosamente à presença de V.Exa., a fim de interpor Embargos de Terceiro, com fundamento baseado nas disposições dos artigos 674 e seguintes do Código de Processo Civil, contra UNIÃO – FAZENDA NACIONAL, pessoa jurídica de direito público, com endereço eletrônico desconhecido pelos Autores, aduzindo para tanto o que abaixo passa a explicitar:

1: DOS FATOS INICIAIS:

1.1: Tramita neste juízo Executivo Fiscal sob nº __________/PR proposta pela Embargada contra a empresa CONSTRUTORA ___________ E ASSESSORIA. =DOC.02=

A medida foi distribuída em data de 26/08/2016; em data de 11/04/2018 este juízo deferindo pedido da Embargada determinou a penhora e avaliação do imóvel matriculado sob nº ____perante o 2º CRI desta comarca. =DOC.03=

Imóvel este que corresponde ao apartamento nº F-203, tipo B, situado no 2º Pavimento tipo, Bloco F, do RESIDENCIAL _____– Quadra 1, localizado à Rua ________, na cidade de Londrina, matriculado sob nº ______perante o 2º CRI local. =DOC.04=

1.2: Cumpre ressaltar que o mandado foi expedido e cumprido, embora nesta data (12/06/2018) ainda não esteja juntado nos autos.

Os Embargantes foram intimados da constrição.

2: O HISTÓRICO DO APARTAMENTO:

2.1: Este apartamento inicialmente foi adquirido por CIRINO _________ junto a empresa __________ em data de 01/07/1006, conforme cópia do contrato em anexo. =DOC.05=

em 26/05/2004 foi cedido pelo adquirente para MARIO __________, conforme instrumento particular de cessão e transferência de direitos também anexo; =DOC.06= A Construtora anuiu com a aquisição.

e posteriormente, em data de 27/05/2017, adquirido pelos Embargantes junto a esses dois últimos, mediante sinal de negócio, DOC.07= e logo em seguida em 16/06/2017 formalizada a transação por meio da Escritura Pública de Compra e Venda, lavrada perante o 8º Tabelionato de Notas desta Comarca, no Livro ______, folhas 79/80, =DOC.08= e em seguida levado a Registro perante a matrícula _____. =DOC.04=

2.2: Importante que se saliente neste momento que não havia na matrícula absolutamente nenhum registro de restrição, quer da Execução já mencionada, quer de outro procedimento qualquer, estando o imóvel totalmente liberado, inclusive com todas as certidões dos vendedores, MARIO ____________, negativas. (consta do texto da Escritura mencionada)

3: A VIOLENCIA À POSSE:

3.1: Referido ato se trata de uma violência à boa fé do Embargante que adquiriu referido imóvel após se precaver adequadamente quanto a inexistência de qualquer pendência contra os Vendedores, requisitando na oportunidade todas as certidões necessárias conforme constou com detalhes do corpo da escritura pública mencionada.

3.2: Não bastasse esses fatos não houve de parte do Embargado cautela em nenhuma das alternativas que poderia eventual se socorrer para impedir a alienação à terceiros de boa fé, entre elas, notadamente o registro da existência da execução perante a matrícula do imóvel.

Sem olvidar que a lei 13097, de 2015 veio em boa hora fortalecer e garantir a segurança jurídica na aquisição de imóveis ao estabelecer:

Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações: (Vigência)

I - registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias;

II - averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos do art. 615-A da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973 - Código de Processo Civil;

III - averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e

IV - averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do art. 593 da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973 - Código de Processo Civil.

Parágrafo único. Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nosarts. 129 e 130 da Lei no 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.

3.3: Observe o Juízo que não havendo nenhuma restrição na matrícula, está impedido o Credor em Execução ou cumprimento de sentença de pleitear por ato jurídico precedente a penhora, ou arresto do imóvel alienada, salvo evidentemente prova de má fé, que neste caso inexiste.

3.4: Enfim, por sua desídia contribuiu decisivamente o Embargado a que o imóvel fosse alienado aos Embargantes que totalmente imbuído de boa fé, adquiriu o apartamento ora contristado e por ele desembolsando a importância de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais).

3.5: Deste modo a venda do apartamento foi legítima e sem qualquer vício, muito menos em fraude à execução haja vista que naquele momento o devedor, repita-se, não possuía qualquer restrição que pudesse ser detectada neste juízo através das certidões necessárias.

4: A QUESTÃO DO BOA FÉ D0S EMBARGANTES:

4.1: Não fosse isso suficiente, os Embargantes são manifestamente terceiros de boa fé por adquirir o imóvel após exigir a apresentação de todas as certidões cabíveis e necessárias, inclusive de ônus reais, sem que aparecesse qualquer anotação ou restrição a impedir realização do negócio.[1] Neste passo, o despacho prolatado por este juízo que acatou o pedido de penhora, dissentiu frontalmente da jurisprudência pacífica perante o Superior Tribunal de Justiça. Isso porque, não tendo havido registro da penhora anterior, tão pouco registro de hipoteca judiciária e muito menos da Existência da Execução (Art. 828 do CPC) que poderia ter sido feita quando do ajuizamento da execução, ao credor, no caso Embargado, incumbe demonstrar que o terceiro adquirente tinha ciência da execução ou do ato constritivo.

Confira-se:

REsp 742097 / RS

RECURSO ESPECIAL

2005/0060724-5

Relator (a)

Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA (1123)

Órgão Julgador

T4 – QUARTA TURMA

Data do Julgamento

08/04/2008

Data da Publicação/Fonte

DJ 28.04.2008 p. 1

Ementa

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA

NÃO-REGISTRADA. TERCEIRO DE BOA-FÉ. FRAUDE À EXECUÇÃO.

NÃO-OCORRÊNCIA.

1. Não registrada a penhora, a ineficácia da venda, em relação à

execução, depende da demonstração de que o adquirente tinha

conhecimento da constrição. Precedentes.

2. Recurso especial conhecido e provido.

Processo

AgRg no Ag 913813 / RJ

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO

2007/0128959-9

Relator (a)

Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA (1123)

Órgão Julgador

T4 – QUARTA TURMA

Data do Julgamento

06/03/2008

Data da Publicação/Fonte

DJ 05.05.2008 p. 1

Ementa

RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. FRAUDE À EXECUÇÃO. TERCEIRO DE

BOA-FÉ. REGISTRO DA PENHORA. PRECEDENTES.

1. Não registrada a penhora, a ineficácia da venda, em relação à

execução fiscal, depende da demonstração de que o adquirente tinha

conhecimento da constrição.

2. Agravo regimental desprovido.

4.2: Nas palavras simples, mas absolutamente sábias do Relator Ministro João Otávio Noronha, no primeiro Acórdão citado acima, se insere todo conteúdo que levará ao acolhimento da pretensão manifestada nestes embargos. Disse ele:

“Ora, nessa condição, não havendo registro de penhora do imóvel em questão, não tinha a recorrente como saber da existência do processo executivo, porquanto as certidões que tirou foi da antiga proprietária, Chantal Santanna Andreoli, e não dos executado”

4.3: A base toda da proteção a boa fé reside no entendimento de que a fraude à execução implica não apenas frustração do procedimento executivo e da satisfação dos créditos, mas também constitui atentado contra o eficaz desenvolvimento da função jurisdicional. A legislação processual considera fraude à execução a prática dos atos arrolados no art. 593, do CPC, pelo executado. A boa-fé do terceiro adquirente do imóvel é presumida em face da inexistência do registro de penhora na matrícula do bem alienado, possuindo, destarte, o condão de tornar eficaz a alienação em relação ao terceiro titular do imóvel.

Por outro lado é oportuno salientar que o negócio de compra e venda se efetivou após o advento da Lei nº 8.953, de 13.12.94, a partir da qual o registro da penhora passou a produzir presunção absoluta de conhecimento pelos terceiros, orientação que a Lei nº 10.444, de 07.05.02, terminou por colocar em termos expressos.

O novo Código de Processo Civil em seu artigo 659 e 669, referendou isso e não deixou margem a dúvida quanto a sua eficácia.

Daí porque legítimo o interesse dos Embargantes em promover a presente medida embasada nos dispositivos elencados, porquanto:

Art. 1046. Quem, não sendo parte no processo, sofrer turbação ou esbulho na posse de seus bens por ato de apreensão judicial, em casos como o de penhora, depósito, arresto, seqüestro, alienação judicial, arrecadação, arrolamento, inventário, partilha, poderá requerer lhe sejam manutenidos ou restituídos por meio de embargos.

4.4: Além de todos esses argumentos que por si autorizam a proteção da posse e do domínio dos Embargantes não é menos importante registrar que desde 1996 com a aquisição da unidade pelo Sr. Cirilo Dias Magalhães, que posteriormente cedeu-a em 2004 àqueles, todos imbuídos da proteção da boa-fé.

4.5: O art. 129, § 9º, da Lei nº 6.015/73 dispõe que:

”Estão sujeitos a registro, no Registro de Títulos e Documentos, para surtir efeitos em relação a terceiros:

§ 9º Os instrumentos de cessão de direitos e de créditos, de sub-rogação e de dação em pagamento”.

4.6: Todavia, sobrelevando a questão de fundo sobre a questão da forma, a jurisprudência do STJ, como técnica de realização da justiça, tem imprimido interpretação finalística à Lei de Registros Publicos.

Tal característica está assente na Súmula nº 84/STJ:

“É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro”.

“É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados na alegação de posse advinda de cessão do direito de uso de linha telefônica, desprovida de registro, posto evidenciada a ausência de má-fé do embargante. Cessão efetivada antes mesmo da inscrição do débito em dívida ativa” (REsp nº 438544/RN, 1ª Turma, DJ de 11/11/2002, Rel. Min. LUIZ FUX).

Portanto não há fraude à execução quando no momento do compromisso particular não existia a constrição, merecendo ser protegido o direito pessoal dos promissários-compradores. Sem olvidar que o CTN nem o CPC, em face da execução, não estabelecem a indisponibilidade de bem alforriado de constrição judicial. A pré-existência de dívida inscrita ou de execução, por si, não constitui ônus 'erga omnes', efeito decorrente da publicidade do registro público. Para a demonstração do 'consilium' 'fraudis' não basta o ajuizamento da ação. A demonstração de má-fé, pressupõe ato de efetiva citação ou de constrição judicial ou de atos reipersecutórios vinculados a imóvel, para que as modificações na ordem patrimonial configurem a fraude.

Segundo consta do REsp nº 438544/RN, 1ª Turma a “Validade da alienação a terceiro que adquiriu o bem sem conhecimento de constrição já que nenhum ônus foi dado à publicidade. Os precedentes desta Corte não consideram fraude de execução a alienação ocorrida antes da citação do executado alienante.” (EREsp nº 31321/SP, Rel. Min. Milton Luiz Pereira, DJ de 16/11/1999). 6. Precedentes de todas as Turmas desta Corte Superior.

Confira-se finalmente:

STJ. Embargos de terceiro. Penhora. Legitimidade ativa. Terceiros possuidores do bem penhorado. Compromisso de compra e venda e cessão de direitos não inscrito no RI. Posse mansa e pacífica por 6 anos. Prova documental. Fraude à execução inocorrente. Embargos procedentes. CPC, arts. 593 e 1.046, § 1º. Súmula 621/STF, inaplicável. (Cita doutrina e precedentes).

«Processual civil. Embargos de terceiros. Contrato de promessa de compra e venda e de cessão de direitos não inscrito no registro de imóvel. Posse. Penhora. Execução. Art. 1.046, do CPC.

I - Inexistente fraude, encontrando-se os recorridos na posse mansa e pacífica do imóvel desde 1983, estão legitimados, na qualidade de possuidores a apor embargos de terceiros, com base em contrato de compra e venda e de cessão de direito não inscrito no Registro de imóvel, para pleitear a exclusão do bem, objeto da penhora no processo de execução onde não eram parte, a teor do art. 1.046, § 1º, do CPC.

II - Recurso conhecido pela letra «d», da Constituição Federal anterior, a que se nega provimento.»

( STJ - Recurso Especial 662/1989 - DF - Rel.: Min. Waldemar Zveiter - J. em 17/10/1989 - DJ 20/11/1989 - Doc. LEGJUR 103.2131.0302.3500)

5: REQUERIMENTO:

5.1: A distribuição destes embargos por dependência a este juízo da 7ª Vara da Justiça Federal de Londrina e seu apensamento aos autos de nº. ______________

5.2: Diante dos argumentos apresentados e da prova carreada, em caráter liminar, se digne V.Exa., determinar a suspensão da Execução conforme previsto pelo artigo 1052 do Código de Processo Civil, bem como assegurar a manutenção da posse em favor dos Embargantes;

5.3: Seja a Embargada citada a fim de que no prazo legal ofereça sua contestação.

5.4: Ao final, sejam os embargos ora interpostos inteiramente julgados procedentes com a manutenção da posse dos Embargantes sobre o imóvel descrito, reconhecendo-se a inexistência da ocorrência de qualquer fraude com relação à sua pessoa e determinando o cancelamento do registro de ineficácia junto ao cartório de registro de imóveis, caso já efetivado.

5.5: Com a procedência da medida, seja desconstituída a penhora determinada, liberando-a de tal ônus, bem como seja imposto a Embargada os ônus sucumbenciais, relativamente as custas judiciais e honorários advocatícios.

Valor da Causa: R$ 150.000,00

Pede Deferimento

Londrina, quarta-feira, 13 de junho de 2018

Marcos Leate - Ivan Pegoraro


[1] Ao final da Escritura que segue anexo, consta a apresentação das certidõs.

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